Подготовка и сопровождение концессии на строительство

Строительство объектов социальной инфраструктуры на базе концессионных соглашений – форма государственно-частного партнерства, подразумевающая вовлечение бизнеса в эффективное управление государственной или муниципальной собственностью на взаимовыгодных условиях.

Концессионное соглашение - соглашение между Концедентом (Администрацией Региона) и отобранным по результатам конкурса Концессионером (частным инвестором) на предмет строительства определенного этим соглашением имущества (Объекта) за счет средств Концессионера. По завершении строительства право собственности на созданный Объект передается Концеденту, а Концессионер на срок действия концессии получает права владения и Концессионное соглашение: понятие и правовое регулирование пользования Объектом с целью извлечения дохода от его эксплуатации (в том числе посредством сдачи в аренду в случае «социальной» концессии).

Правовое регулирование концессии

• Федеральный закон «О концессионных соглашениях»№115-ФЗ от 21.07.2005 (далее 115-ФЗ)
• ГК РФ (в части регулирования отношений договора, содержащего в себе различные элементы договоров)
• НК РФ (в части исчисления амортизации, налога на имущество, налога на прибыль и др.)

• Экономия бюджетных средств
• Объект находится в собственности и под контролем государства
• Прозрачная тарифная политика
• Повышение инвестиционной и социальной привлекательности региона
• Повышение эффективности затрат

Основные параметры взаимоотношений между участниками концессии

Финансирование

• Пенсионные средства привлекаются Концессионером через размещение облигационного займа класса А1 на бирже ММВБ/РТС
• Пенсионное финансирование предоставляется под гарантию возврата инвестиций и определенную норму прибыли (через ставку арендной платы)
• Финансирование Региона осуществляется через государственные средства и программы (Минфин и МЭР), а также доходами от деятельности Объекта

• Реализация проекта происходит в формате концессионного соглашения, определяющего роли участников в проекте и условия их взаимодействия
• В концессионном соглашении фиксируются механизм и сроки выхода Концессионера из проекта

• Регион получает стороннее финансирование и возможность безотлагательно приступить к строительству Объекта
• Концессионер получает от Региона гарантии по возврату инвестиций и определенной нормы прибыли (через ставку арендной платы) с целью сохранения пенсионных средств и осуществления платежей по облигационному займу
• Концессионер привносит в проект свой опыт и экспертизу в реализации концессионных проектов

• Концессионер выступает единым заказчиком и контролером по проекту и несет ответственностьза его реализацию на инвестиционной фазе
• В рамках эксплуатационной фазы Концессионер получает вознаграждение: в случае «социальной» концессии - в виде арендных платежей от Государственного Автономного Учреждения (ГАУ), в рамках договора аренды Объекта

Ориентировочный план-график типового проекта концессии

Основные исходные параметры проекта концессии:

1. Срок концессии – 10 лет (ориентировочно; подлежит обсуждению при заключении Соглашения)
2. Объект концессионного соглашения – социальные объекты (детские сады, школы, поликлиники, ФОК)
3. Объем инвестиций – от 500 млн. руб., вкл. НДС
4. Привлечение облигационного займа: для целей предварительного расчета – единовременно, в начале проекта; фактически возможно привлечение по мере возникновения потребности, согласно графику строительства.
5. Погашение облигационного займа: по завершении строительства Объекта, равным долями. По желанию Администрации Региона возможно частичное либо полное досрочное погашение займа, с соответствующим уменьшением стоимости обслуживания оставшейся задолженности по займу. Величина арендных платежей уменьшается по мере погашения финансирующего инвестиции облигационного займа и уменьшения расходов на его обслуживание.

Подготовка и сопровождение концессии на строительство — это высший пилотаж в области государственно-частного партнерства (ГЧП), требующий комплексных экспертных знаний в праве, финансах, строительстве и государственном управлении. В Москве и области это один из основных механизмов реализации масштабных инфраструктурных проектов.

Это не просто привлечение инвестора, а создание долгосрочного партнерства между государством и бизнесом на 10-30 лет.

1. Суть концессии в строительстве

• Концессионное соглашение (КС) — это договор, по которому публичный партнер (Концедент) — город/область предоставляет частному партнеру (Концессионеру) право создать и/или реконструировать и затем эксплуатировать объект недвижимости или инфраструктуры (например, школу, дорогу, стадион, больницу) за свой счет, а затем получать доход от его эксплуатации (или от платежей города) в течение длительного срока.

• Ключевой принцип: Риски делятся. Частный партнер берет на себя риски строительства и эксплуатации, государство — риски изменения законодательства, гарантирует часть доходов.

• Регулирование: Федеральный закон №115-ФЗ «О концессионных соглашениях» и законы субъектов РФ (в Москве — собственное регулирование в рамках федерального закона).

2. Этапы подготовки и реализации концессионного проекта

ФАЗА 0: ИНИЦИАЦИЯ И ИДЕНТИФИКАЦИЯ (1-2 года)

• Выбор объекта: Город формирует перечень объектов, которые социально значимы, но не могут быть построены за счет бюджета (нет денег, нет компетенций).

• Разработка концепции (Concept Development): Определяется базовая финансовая модель, предварительные параметры (срок, объем инвестиций, форма участия частного партнера).

• Решение публичного партнера: Принятие нормативного акта (постановления Правительства Москвы/МО) о реализации проекта на концессионной основе. Это официальный старт.

ФАЗА 1: ПОДГОТОВКА ТОРГОВ (ОСНОВНАЯ РАБОТА КОНСУЛЬТАНТОВ) (6-18 мес.)
Это самая важная и дорогая стадия. Публичный партнер заказывает разработку:

1. Юридическое обоснование: Соответствие проекта 115-ФЗ.

2. Техническое задание (ТЗ) для концессионера: Детальное описание того, ЧТО нужно построить и КАКИМ требованиям объект должен соответствовать (проект = performance based).

3. Проектная документация (ПД) в объеме, достаточном для понимания параметров объекта. Иногда разрабатывается силами города, иногда — за счет будущего концессионера.

4. Финансовая модель проекта (ФМ): «Сердце» концессии. Моделирует денежные потоки на весь срок соглашения (15-30 лет). Определяет:

   • Инвестиционные затраты (CAPEX).

   • Операционные расходы (OPEX).

   • Источники дохода концессионера:

     • Платежи от города (availability payment) — плата за доступность и качество объекта (основной механизм для школ, больниц).

     • Пользовательские платежи (плата за проезд по платной дороге, арендная плата в построенном ТЦ).

     • Смешанные платежи.

   • Внутреннюю норму доходности (IRR) для инвестора, которая делает проект привлекательным.

5. Проект концессионного соглашения (КС): Текст будущего договора со всеми приложениями.

6. Решение о предоставлении государственных гарантий или имущественной поддержки (например, предоставление земельного участка).

ФАЗА 2: ПРОВЕДЕНИЕ КОНКУРСА (6-12 мес.)

• Публикация извещения о проведении конкурса на право заключения КС.

• Предквалификационный отбор: Проверка участников на опыт, финансовую устойчивость.

• Подача заявок: Консорциумы инвесторов готовят свои предложения на основе выданной документации, часто с улучшениями (техническое и финансовое предложение).

• Оценка заявок и определение победителя по критериям, установленным в конкурсной документации (чаще всего — наименьший размер платежей от города или наибольшие инвестиции).

ФАЗА 3: ЗАКЛЮЧЕНИЕ СОГЛАШЕНИЯ И ФИНАНСИРОВАНИЕ (6-12 мес.)

• Переговоры и подписание КС с победителем.

• Финансирование (Financial Close): Концессионер привлекает финансирование от банков (проектное финансирование). Банки проводят свою due diligence (проверку) проекта, его финансовой модели и соглашения. Это критический этап — без привлечения денег проект не стартует.

ФАЗА 4: РЕАЛИЗАЦИЯ И ЭКСПЛУАТАЦИЯ (15-30 лет)

• Строительство/реконструкция: Концессионер строит объект в соответствии с требованиями КС. Город осуществляет контроль (мониторинг).

• Эксплуатация: Концессионер управляет объектом, обеспечивает его качество, получает доходы (от города или пользователей).

• Регулярный мониторинг и аудит: Сверка показателей с финансовой моделью, переговоры по тарифам (если они есть).

ФАЗА 5: ПЕРЕДАЧА ОБЪЕКТА ГОСУДАРСТВУ
По истечении срока КС объект в хорошем техническом состоянии передается городу.

3. Ключевые риски и сложности

1. Риск неподготовленности публичного партнера: Отсутствие четких требований, нереалистичная финансовая модель — главная причина провала проектов на старте.

2. Долгие сроки и высокая стоимость подготовки: Подготовка качественной конкурсной документации стоит десятки миллионов рублей и требует привлечения международных или ведущих российских консультантов (юристы, финансовые советники, инженеры).

3. Интерес частного капитала: Проект должен быть коммерчески привлекательным для инвестора (обеспечивать IRR на уровне 12-18% в рублях) и банкуемым (то есть понятным и надежным для банков-кредиторов).

4. Регуляторные и политические риски: Изменение законодательства, смена губернатора/мэра могут поставить под вопрос выполнение обязательств.

5. Сложность распределения рисков: Переговоры по разделу рисков (строительные, эксплуатационные, рыночные, форс-мажор) между городом и инвестором — самые сложные в сделке.

4. Кто ключевые игроки (участники процесса)?

• Со стороны государства: Департамент города Москвы по конкурентной политике (Тендерный комитет), отраслевые департаменты (строительства, транспорта, образования), Юридический департамент.

• Консультанты публичного партнера (Transaction Advisors): Международные и российские фирмы (PwC, Deloitte, KPMG, EY, «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ», VYGON Consulting). Разрабатывают модель и документацию.

• Концессионеры (инвесторы): Крупные строительные холдинги («ВИС», «Мосинжпроект», «СГМ»), инфраструктурные фонды, операторы.

• Финансирующие банки: Крупные госбанки (Сбер, ВТБ), реже — коммерческие.

• Юридические фирмы, сопровождающие сделку.

5. Итог и рекомендации

Подготовка концессии — это создание под ключ готового инвестиционного продукта для частного капитала. Это не способ быстро построить объект, а долгосрочная стратегия привлечения инвестиций в инфраструктуру.

Для публичного партнера (города):

• Инвестируйте в качественную подготовку. Сэкономленные на консультантах миллионы обернутся миллиардными убытками от проваленного тендера или невыгодного соглашения.

• Будьте готовы к долгому пути (от идеи до начала стройки — 3-5 лет).

• Создавайте сбалансированную финансовую модель, где инвестор получает справедливую, но не сверхприбыль.

Для частного инвестора:

• Создавайте сильный консорциум (строитель + оператор + финансист).

• Нанимайте лучших советников для due diligence и участия в торгах.

• Внимательно изучайте распределение рисков в соглашении — это определяет успех на 30 лет вперед.

Успешная концессия — это выигрыш для всех: город получает современный объект без нагрузки на бюджет сегодня, инвесторы — долгосрочный стабильный доход, граждане — новую инфраструктуру. Но путь к этому успеху чрезвычайно сложен и требует высочайшего профессионализма на всех этапах.

Новости ГЧП

Концессия - как форма государственно-частного партнерства

Проект развития транспортной инфраструктуры

Строительство по концессии в образовании

Преимущества и недостатки концессионных отношений

Концессионное предложение для строительных компании

Состав детского сада МЕТТЭМ по концессии

Строительство общеобразовательных школ по концессии

Концессия - новое производство в вашем регионе!

Проектирование транспортной инфраструктуры по концессии