Оформите заявку на реконструкцию и мы свяжемся с вами в ближайшее время или позвоните нам +7 (965) 128-86-66
Планируете проектирование и реконструкцию вашего объекта в Москве?
Специалисты ГлавЖилСтрой помогут составить смету, сделать обмеры и выполнить все ремонтные работы «под ключ».
1. Земельный вопрос (Основное и ключевое препятствие)
Дефицит и стоимость участков с коммуникациями: Свободных, пригодных для ИЖС земель с подведенными коммуникациями (газ, электричество, вода, канализация) вблизи городов катастрофически мало. Их стоимость зачастую сравнима со стоимостью строительства дома.
Сложности с переводом земель: Огромные массивы земли имеют статус сельскохозяйственного назначения или земель лесного фонда. Перевод их в категорию для ИЖС — длительная, бюрократически сложная и часто коррупционноемкая процедура.
«Дольщики» на селе: Земли могут быть формально выделены, но находятся в общей долевой собственности у десятков или сотен человек, что делает любые сделки юридическим кошмаром.
2. Инфраструктурный тупик
Отсутствие инженерной инфраструктуры: Даже если земля выделена под застройку, подведение коммуникаций — главная финансовая и организационная проблема. Стоимость подключения к сетям для одного домовладения может достигать миллионов рублей и превышать стоимость самого дома.
Слабость социальной инфраструктуры: В новых районах МЭС годами нет школ, детсадов, поликлиник, дорог и общественного транспорта. Государство и застройщики перекладывают эту ответственность друг на друга.
Низкая плотность застройки: С экономической точки зрения, обслуживать рассредоточенные дома дороже, чем многоэтажный квартал, что делает инфраструктурные проекты нерентабельными для инвесторов и бюджета.
3. Финансовые и кредитные барьеры
Высокая ставка по ипотеке на ИЖС: Несмотря на госпрограммы, ставки по кредитам на готовые дома или строительство часто выше, чем на квартиры в МКД. Банки считают такие объекты более рисковыми (сложнее оценить, сложнее реализовать в случае дефолта).
Отсутствие «строй-ипотеки»: Нет массовых и удобных продуктов, когда кредит выдается поэтапно, по мере строительства. Заемщику часто приходится сначала строить за свои деньги, потом переоформлять объект.
Неразвитость рынка земельных залогов: Земля под застройку не принимается банками в залог с той же легкостью, как квартира.
4. Нормативно-правовая и бюрократическая волокита
Уведомительный порядок vs разрешительный: Хотя порядок упрощен (уведомительный), он создал новые проблемы: рост числа самостроев, нарушений норм, сложности с последующей легализацией и вводом в эксплуатацию.
Противоречия в нормах и «чрезмерное» регулирование: Несогласованность требований между СП (Сводами правил), СанПиНами, градостроительными регламентами. Получение ТУ (технических условий) на подключение к каждому ресурсу — отдельный квест.
Коррупция на муниципальном уровне: Согласования генпланов, выдача ГПЗУ, разрешений на ввод могут быть сопряжены с неофициальными платежами.
5. Кадровый и технологический дефицит
Нехватка квалифицированных подрядчиков: В регионах сложно найти бригады, способные качественно построить современный энергоэффективный дом по проекту. Рынок переполнен «шабашниками» с непредсказуемым результатом.
Доминирование устаревших технологий: В массовом сегменте до сих пор преобладают тяжелые, материалоемкие и неэнергоэффективные технологии (кирпич, газобетон) без должного утепления. Современные каркасные, деревянные или модульные технологии часто воспринимаются с недоверием.
Низкое качество проектов: Многие типовые проекты не отвечают современным требованиям по энергосбережению и планировочным решениям.
6. Рыночные и ментальные факторы
Культура жизни в квартирах: Для большинства россиян, особенно в крупных городах, жизнь в многоквартирном доме — норма. Переход к частному дому ассоциируется с большими хлопотами (уборка снега, содержание участка, ремонт).
Отсутствие цивилизованного рынка готовых домов: Сложно купить качественный дом «с историей», как на Западе. Рынок вторичных домов — это часто продажа проблем.
Неразвитость сервисов: Слабо развиты службы эксплуатации, сервисного обслуживания домов (котельные, септики), что перекладывает все заботы на владельца.
Итог: порочный круг
Проблемы МЭС в России носят системный характер и образуют порочный круг:
Нет инфраструктуры → земля не осваивается → нет массового спроса → нет предложения качественных проектов и технологий → строительство дорого и сложно → спрос остается низким.
Что пытаются делать?
Государство пытается разорвать этот круг через:
Программы «Сельская ипотека» и льготную ипотеку на ИЖС.
Создание опорных населенных пунктов с комплексным развитием.
Попытки комплексного освоения территорий (КОТ) силами крупных девелоперов (по аналогии с многоквартирными домами).
Упрощение процедур (уведомительный порядок, «дачная амнистия»).
Однако без решения фундаментальной проблемы — финансирования и скоординированного создания инженерной и социальной инфраструктуры — массовый переход к малоэтажному жилью в России будет оставаться скорее декларацией о намерениях, чем реальностью для большинства семей.
Российскому жителю постепенно приходит понимание престижа проживания в жилье малой этажности, а также более здоровой жизни, которую гарантирует квартира в экологически чистом районе, в котором как раз осуществляется малоэтажное строительство. Тем не менее, одного желания мало, а позволить себе покупку квартиры в жилом доме высотой в три этажа может далеко не каждый.
Среди проблем в данной сфере, которые не могут быть решены строительными компаниями, можно выделить следующие. Во-первых, это несовершенное законодательство, плохо регулирующее отдельные вопросы, в результате возводится высокая новостройка там, где просто просится миниатюрная трехэтажка. Во-вторых, специалисты отмечают нерешенность вопросов с выделением земли, а также монополизацию строительного рынка.
Реальные запросы граждан в связи с этим удовлетворяются не вполне адекватно, и темпы строительства и ремонта полоклиники в Москве не соответствуют темпам возрастающего на него спроса. Не существует статистических данных, сколько процентов людей, проживающих в многоэтажных домах, предпочло бы квартиру в малоэтажке, но очень вероятно, что эта доля окажется значительной. В-третьих, инфраструктура в районах с малоэтажными постройками уступает таковой в густонаселенных районах. Это делает проживание менее комфортным и заставляет жителей чувствовать себя «отрезанными» от большого города.
#гжс, #ремонт, #новостройка, #жилье, #квартира, #трехэтажка, #пятиэтажка, #общежитие, #строительство, #жилойдом, #малоквартныедома
